Po období stagnácie zažívame na slovenskom realitnom trhu opätovný rast. Byty zdraželi o viac ako 5 %, priemerná cena za meter štvorcový v Bratislave prekonala hranicu 3000 €. Čo stojí za týmto vývojom a čo môžeme očakávať v najbližších mesiacoch?
V prvom štvrťroku 2025 sme zaznamenali 4 % medzikvartálny nárast cien bývania. Medziročný nárast je až takmer 11,5 %. Čo podľa vás spôsobilo takýto prudký rast cien?
Jednoznačne ide o dôsledok zvýšeného dopytu, ktorý dlhšiu dobu stagnoval. Po období neistoty spôsobenej pandémiou, vojnou na Ukrajine či infláciou sa trh znovu rozhýbal. Ľudia začali vnímať, že ceny idú hore, a preto reagujú nákupmi. Ponuka sa rýchlo míňa – a to logicky tlačí ceny nahor.
Najrýchlejšie rástli ceny starších bytov, čo je v kontraste s očakávaniami, že budú dominovať novostavby. Prečo je to tak?
Staršie byty v minulosti najviac stagnovali, dokonca v niektorých regiónoch ich ceny aj klesli. Teraz dochádza k prudkému dobehnutiu. Navyše, novostavby majú ceny často vopred určené developerom, takže ten rast je oneskorený – prejaví sa až pri nových projektoch.
V Bratislave sme už prekročili hranicu 3000 € za meter štvorcový. Sme ešte v zdravom cenovom pásme?
Závisí to od toho, čo považujeme za „zdravé“. Ide o priemernú cenu – v niektorých lokalitách je to vyššie, v iných nižšie. Podľa mňa sme zatiaľ v rámci normy, pretože rastú aj iné náklady – inflácia, ceny tovarov a služieb. Ak by si to ľudia nemohli dovoliť, ceny by nerástli. Navyše stúpajú aj prenájmy, čo zvyšuje výnosy pre investorov.
V niektorých regiónoch, ako sú Nitra alebo Žilina, však ceny klesajú. Prečo je medzi regiónmi taký rozdiel?
Je to najmä demografická otázka. V Bratislave je neustály prílev nových obyvateľov, zatiaľ čo v Nitre alebo Žiline skôr odliv. Košice sú výnimkou – tam ceny rastú aj vďaka veľkej investícii automobilky Volvo a očakávanému novému územnému plánu.
V ponuke pribúda viac rodinných domov. Môžeme hovoriť o trende odchodu z miest?
Áno. V centrách miest sú byty čoraz drahšie, a tak si ľudia za cenu bytu čoraz častejšie radšej kúpia rodinný dom na okraji mesta. Je to prirodzený vývoj – domy sú stále v hľadáčiku Slovákov ako forma dlhodobého bývania.
Kto je dnes vo výhode – kupujúci alebo predávajúci?
Určite predávajúci. Na jeden byt je často viacero záujemcov, cena sa skôr licituje smerom nahor. Kupujúci dnes ťahajú za kratší koniec.
Ako sa do celého vývoja premieta úverová politika bánk?
Hypotéky majú obrovský vplyv. Ak nie sú dostupné úvery, ľudia jednoducho nemajú za čo kupovať. Mierny pokles úrokových sadzieb a rast príjmov však vedie k tomu, že kupujúci opäť získavajú prístup k financovaniu – a trh sa rozhýbal.
Zvýšila sa DPH, rastie inflácia aj ceny stavebných materiálov. Budú tieto faktory ešte tlačiť ceny nahor?
Myslím si, že áno. Developing je podnikanie, nikto nebude stavať so stratou. Zvýšené náklady sa jednoducho premietnu do cien novostavieb. Preto očakávam, že aj tie pôjdu čoskoro hore.
Záver: Realitný trh je späť v pohybe a kupujúci sa musia pripraviť na tvrdší boj o dostupné nehnuteľnosti. Kľúčom bude sledovať úrokové sadzby, rast príjmov a regionálne rozdiely v dopyte.